Akiya: qué son las casas abandonadas en Japón y lo que nadie te cuenta antes de comprar una

Japón tiene un problema que, visto desde afuera, parece una oportunidad de película: millones de casas vacías, algunas disponibles por casi nada, dispersas por todo el archipiélago. El fenómeno tiene nombre propio —akiya (空き家), que literalmente significa «casa vacía»— y ha captado la atención de miles de extranjeros que sueñan con vivir en el país del sol naciente. Pero como suele pasar con las cosas que parecen demasiado buenas para ser verdad, hay detalles que conviene conocer antes de lanzarse.

Por qué Japón está lleno de casas vacías

Para entender el fenómeno akiya hay que entender cómo funciona el mercado inmobiliario japonés, que es completamente diferente al del resto del mundo. En Japón, una casa de madera construida con materiales prefabricados tiene una vida útil estimada de unos 30 años. Pasado ese tiempo, el valor de la construcción se considera prácticamente nulo: lo que vale es el terreno, no las paredes.

Esto genera una lógica particular: comprar una casa usada no tiene el mismo atractivo que en Europa o América. Solo el 15% de las transacciones inmobiliarias en Japón corresponden a viviendas de segunda mano. La mayoría de las casas se heredan de padres a hijos, y los herederos son los responsables de refaccionarlas o mantenerlas. El problema aparece cuando esos herederos se trasladan a trabajar en las grandes ciudades —Tokio, Osaka, Nagoya— y no tienen intención de volver.

A este éxodo rural sostenido se suma otro factor determinante: la caída de la natalidad y el envejecimiento acelerado de la población japonesa. Japón lleva décadas con una de las tasas de natalidad más bajas del mundo. Hay cada vez menos personas para heredar, ocupar y mantener esas viviendas. Si quieres entender el contexto demográfico más amplio, vale la pena leer sobre el milagro japonés y la recuperación del país: lo que fue una sociedad que se reconstruyó a velocidad sorprendente ahora enfrenta el reto inverso.

El resultado es contundente. Según el último censo de vivienda del gobierno japonés, el número de akiya ya supera las 9 millones de unidades, y se estima que para 2033 podría alcanzar los 30 millones. En algunas prefecturas rurales de regiones como Shikoku, Chugoku o el interior de Hokkaido, más del 20% de las viviendas están vacías.

El akiya bank: el registro de casas disponibles

Para intentar resolver el problema, el gobierno japonés creó los llamados akiya banks (bancos de casas vacías), bases de datos municipales donde los propietarios pueden registrar sus inmuebles y los compradores pueden buscarlos. Muchos municipios ofrecen estas casas a precios que van desde el equivalente a unos pocos miles de euros hasta unos 30.000 o 40.000 dólares, con el objetivo de atraer nuevos residentes, reactivar comunidades y frenar el despoblamiento.

Hay casos reales de extranjeros que encontraron casas a precios irrisorios, invirtieron en renovaciones y lograron instalarse. El fenómeno incluso generó cobertura mediática internacional. Pero lo que los titulares de impacto no siempre cuentan es la otra cara del proceso.

Lo que nadie te cuenta sobre las akiya

1. La burocracia puede ser kafkiana

Encontrar una akiya listada en el banco municipal es solo el primer paso. Lo que viene después puede convertirse en un laberinto administrativo. Muchas de estas casas tienen problemas de titularidad complejos: el dueño original murió hace décadas, los herederos están dispersos por todo el país o directamente no se saben quiénes son. Rastrear a todos los herederos legales —que pueden ser docenas de personas en diferentes prefecturas— es obligatorio para completar la compra, y puede llevar meses o incluso años.

El gobierno japonés ha empezado a legislar al respecto, pero el proceso sigue siendo un obstáculo enorme para quien viene de fuera y no habla japonés con fluidez. Y acá está el primer punto clave: la barrera del idioma es real. Los documentos, los contratos, los trámites municipales y las negociaciones con herederos se hacen casi exclusivamente en japonés. Sin un intermediario de confianza o un abogado local, el riesgo de cometer errores graves es alto.

2. El precio de lista no es el costo real

Una casa listada en 2 millones de yenes (unos 12.000 euros al tipo de cambio actual) puede parecer una ganga histórica. Pero el costo de renovación es donde la ecuación cambia. La mayoría de las akiya llevan años o décadas sin mantenimiento. Pueden tener techos con filtraciones, estructuras de madera deterioradas, instalaciones eléctricas y de plomería obsoletas, problemas de humedad severos y, en zonas sísmicas activas, ausencia total de refuerzo antisísmico moderno.

En Japón, la normativa de construcción sismorresistente fue revisada profundamente en 1981 (y nuevamente en los 2000). Una casa construida antes de ese año puede no cumplir con los estándares actuales, lo que implica una inversión adicional importante para adaptarla. Los terremotos en Japón no son una eventualidad remota: son parte de la vida cotidiana del país.

Una renovación básica de una akiya puede costar fácilmente entre 5 y 15 millones de yenes adicionales. Y eso sin contar que algunos materiales de construcción tradicionales japoneses requieren artesanos especializados que cada vez son más difíciles y costosos de contratar.

3. Los impuestos y las tasas pueden sorprender

Comprar una propiedad en Japón como extranjero es legalmente posible —no hay restricciones para adquirir inmuebles—, pero el proceso tiene costos asociados que muchos no anticipan. El impuesto de adquisición de inmuebles, las tasas de registro, los honorarios del agente y los costos notariales pueden sumar entre el 5% y el 10% del valor de la transacción. Además, una vez que sos dueño, hay impuestos anuales sobre la propiedad que, aunque moderados, se aplican incluso si la casa está vacía. De hecho, desde 2015 el gobierno ha eliminado algunas exenciones fiscales para propietarios de akiya que no habitan ni rentan sus inmuebles, precisamente para incentivar que se pongan en uso o se vendan.

Si la casa está en una zona sin agua corriente municipal o con infraestructura deteriorada, los costos de conexión o mejora de servicios básicos pueden ser significativos. Para tener una idea del presupuesto total de vivir en Japón, la calculadora de viaje de Japón en español puede darte una primera orientación sobre costos generales en el país.

4. La integración social no es automática

Japón es una sociedad que valora profundamente la comunidad local, el vínculo con el vecindario y la participación en las tareas colectivas (el chonaikai, la asociación de vecinos del barrio). Los extranjeros que compran una akiya en un pueblo rural pueden encontrar una recepción ambivalente: a veces hay comunidades que los reciben con entusiasmo, pero en otras el proceso de integración puede ser lento y demandante. Participar en las reuniones, colaborar con las tareas comunitarias y, fundamentalmente, comunicarse en japonés son aspectos que pueden hacer o deshacer la experiencia.

Para quien considera mudarse a vivir en Japón, conocer las costumbres japonesas que más sorprenden a los extranjeros es un paso previo indispensable. No se trata solo de comprar una propiedad: se trata de insertarse en una forma de vida particular.

5. Los visados y la residencia son un capítulo aparte

Comprar una casa en Japón no te da derecho automático a vivir en el país. El sistema de visados japonés no contempla una visa de residencia por inversión inmobiliaria como tienen algunos países europeos. Para residir legalmente en Japón, hay que tramitar un visado específico —de trabajo, de estudiante, de reunificación familiar o de residente de larga data— y cumplir los requisitos correspondientes. Muchos extranjeros que compran akiya lo hacen como casa de vacaciones o segunda residencia, no como domicilio principal, precisamente por esta razón.

¿Vale la pena igual?

Sí, para el perfil correcto. Si sos alguien con tiempo, paciencia, conocimiento básico de japonés (o voluntad real de aprenderlo), capacidad financiera para afrontar las renovaciones y ganas de instalarte en una comunidad rural, las akiya pueden ser una oportunidad genuina. Hay historias reales de extranjeros que lo lograron y que hoy disfrutan de casas con jardín, vistas a montañas o playas, en un entorno tranquilo y con una calidad de vida notable.

Pero también hay historias de personas que se entusiasmaron con un titular de «casa a 1 dólar en Japón», llegaron al proceso sin preparación y se encontraron con años de trámites, facturas inesperadas y una casa que no podían ni terminar de escriturar.

El fenómeno akiya dice mucho sobre la Japón actual: un país que envejece rápido, que lucha contra el despoblamiento de sus regiones y que busca soluciones creativas a problemas estructurales. Para quienes van a viajar a Japón y quieren entender más sobre cómo vive realmente la gente, es una ventana fascinante a una realidad que los tours turísticos no suelen mostrar.

Dónde buscar akiya si querés investigar

Los principales registros de casas vacías disponibles en Japón son gestionados por los municipios y prefecturas. Algunos de los más activos tienen versiones en inglés o con traducción automática. También hay plataformas privadas que intermedian el proceso para compradores extranjeros, aunque siempre conviene verificar su reputación y costos antes de contratar.

Si tu plan pasa por visitarla zona primero —lo cual es muy recomendable antes de firmar cualquier cosa—, tené en cuenta la mejor época del año para viajar a Japón y los costos reales de los vuelos desde España o América Latina.

¿Te interesa este tema? En Japón en español también exploramos el fenómeno desde el ángulo de los extranjeros que ya dieron el paso: Casas de 30 mil dólares en Japón: los extranjeros aprovechan el exceso de viviendas vacías.